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行业研究报告

【德邦基金】新基建、新园区、新金融,公募REITs助力国家战略新兴产业
时间:2020-08-27

  8月3日,国家发展改革委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(以下简称586号文)。586号文的一大看点,就是对4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》中有关国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园作了较为详细的解释,为产业园区申报公募REITs试点提供了指引。

  战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园作为新型基础设施,与市政、环保、交通等传统基建相比,在特征上有很大不同。具体体现在,一是对基础设施的要求高、投入大、科技含量重。例如国际上一个先进半导体实验室的投入都在10亿美金以上,一条半导体生产线投资更在百亿美金以上,而且对防震、防尘、净水、环保配套等都有很高的要求。二是产业上下游集聚性强,需要产业链的配套整合。例如医药产业园在原材料采购、药品特种仓储、冷链物流等方面均有配套要求,产业链完整才有吸引力,才能产生聚集效应。三是对持续经营管理能力的要求高。高新技术产业的基础设施需要持续的专业化管理,如果持续管理能力跟不上,项目很容易失败。过去开发区的建房出售的方式将很难奏效,需要长期统一的精细化经营。四是市场化程度高。高科技产业园、特色产业园需要更市场化的招商,吸引高科技企业、人才的进入,一定程度上来说是一项风险投资。

  与具有社会公共属性和社会福利性的传统基建相比,政府在规划建设新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园时就要考虑到资金投入规模、回收期和退出途径、持续性经营管理和市场化运作等问题。过去,地方政府基建投资资金来源主要为自筹(超过50%),而利用社会资金和资本市场资金的比例在个位数。在资管新规之下,以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以为继,非标融资收缩导致基建自筹资金减少,而且由于基建投资往往投入量大、回收期长、退出渠道缺失,可能会导致地方政府债务风险积聚、负债率逐渐走高。数据显示,国内基建投资增速已从2013年的21.21%降到了2019年的3.33%,严重拖累了地方政府的投资进度。特别是在当前经济下行压力较大情况下,既要扩大投资,又要加大投资效率,还要去杠杆,这几方面很难达成闭合的三角。近几年,政府与社会资本合作的PPP模式做了一定尝试,但是由于PPP模式仍为非标准化和私募性质,信息透明性较低、价格发现能力较弱,而且缺乏有效的资本退出机制,在实施中存在不少困难。

  公募REITs作为海外市场已经发展较为成熟的金融工具,是产业与金融相结合的最佳工具,是有效整合地方政府和国有资产与负债资本化运作的利器。REITs通过在资本市场集合公众投资者资金,由专业机构进行管理,将资金用于购买原资产持有人的基础设施等资产,并通过专业的管理机构对基础设施资产进行日常经营管理,产生的租金等收入以派息的方式分配给REITs投资人,从而使投资人能够享有基础设施资产长期稳定的租金和增值收益。

  首先,公募基础设施REITs解决了基础设施资产的沉淀性问题。如果沉淀资产不能交易,那么就很难体现它的真实价值,资本的运作效率也会大大降低。REITs将不动产转化为小额、流动性强的交易性资产,在项目成熟后快速退出,可以形成新的民生工程资本金,能够有效降低实体经济杠杆率,尤其是地方政府及平台型企业的负债率,提高财政或企业的持续投资能力。其次,公募基础设施REITs解决了基础设施资产的市场化定价问题。利用REITs借助资本市场的定价机制,通过类似于上市公司的严格地持续信息披露及公开市场竞价,实现市场价格发行功能,为存量基础设施提供了一个存量资产价值重估的重大机会。第三,公募基础设施REITs有利于形成良性循环的投资机制。对于基础设施承建方,基础设施REITs使得业务从“投资-建设”转化为“投资-建设-运营-退出-投资”的商业模式闭环,形成良性循环投资机制,还能实现资产出表,降低资产负债率。第四,有利于运营企业专注提升运营管理能力。对于资产管理能力较强的企业,基础设施REITs的推出有利于重资产行业的资产负债压力释放,使其能够有效发挥其专营能力,专注进行项目的运营,更有利于运营企业集中精力“深练内功”,更好地提升资产运营管理能力,或将成为未来地方政府城投平台的转型之路。

  另一方面,对于金融市场来说,公募REITs为其提供了金融供给侧改革的重要动力。基础设施REITs的实施有望充当连接资本市场和实体经济的媒介,改变传统基础设施投融资方式,通过证券化手段创新投资渠道,方便更多的社会资本参与进来。基础设施REITs将社会长期资本与基础设施建设的长期投资进行对接,有利于提升资本市场服务实体经济的效率,创造投资资产的“新蓝海”。在目前流动性宽松,好资产相对稀缺的环境下,公募REITs可以向资本市场提供风险低、流动性强、回报稳定的集合投资产品,为各类长期资金提供期限相配的投资工具,让投资者共享经济发展成果。不仅如此,新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园基本聚焦于科技、医药、互联网、先进制造等朝阳行业,资本市场需求迫切,对其前景更为看好。

  目前,我国科技、产业园区证券化案例与公寓、物流、核心区写字楼相比少很多,物流园区、数据中心等是主力。主要原因是我国的园区经营模式处在转型过程之中,符合证券化的底层资产数量并不如其他类型资产,而且过去总体的营业收入主要依靠物业销售、租金收入,运营收入并不突出。另一方面,政府背景的平台公司在园区业主中占有很大的比例,此类企业可以通过贷款、发债、非标等其他方式获得资金,现金流较为充沛,通过REITs进行证券化的动力不足。此外,依托于工业用地的园区资产,在流动性上也不如标准写字楼。

  但是,产业园区与仓储物流、长租公寓、写字楼特点相似,都是可以持续、稳定产生现金流的资产,其收益来源一般包括租金、物业费、企业服务、增值服务等,可以作为资产证券化的底层资产。在具体项目的经营过程中,园区涉及综合运用产业、土地、财政、人才、补贴等多重手段,其运营管理较其他标准产品更加专业多元。

  随着新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源汽车产业、数字创意产业以及相关服务业等战略性新兴产业的高速发展,开发方、建设方、运营方、发行机构、资本市场投资人对园区发展及其证券化的价值认识逐渐清晰,加之国家发改委对园区公募REITs的政策鼓励,未来园区的建设和运营良性循环的前景非常广阔。

  发改委586号文明确鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展REITs试点,并明确了项目满足条件:一是位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群,或《中国开发区审核公告目录(2018年版)》确定的开发区范围内;二是业态为研发、创新设计及中试平台,工业厂房,创业孵化器和产业加速器,产业发展服务平台等园区基础设施;三是项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定,近3年内“总体保持”盈利或经营性净现金流为正;四是预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。项目用地性质为非商业、非住宅用地,对于酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

长三角的城市和区域是我国经济最发达的区域之一,将持续获得资本市场的看好以及机构投资人的积极布局。我们应当积极挖掘物流园、高科技园区、特色产业园及其他基础设施补短板行业资产和进入稳定期的项目,通过基础设施公募REITs实现证券化上市、资本化运作、轻资产运营、统一化管理。长期来看,公募REITs对于进一步探索园区可持续开发和经营的成熟模式,培育专业性经营公司,实现可输出、可复制、可扩张将产生十分积极的引导作用。

 

 

本文刊发于8月27日中国基金报。作者:陈星德,德邦基金管理公司总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问及公募REITs工作小组组长。

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